zarabes

Ci-dessous un article d'Acacia Finance, qui fait du consulting en stratégie financière et en investissement.

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L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l’on appelle “ associés ”). Dans son fonctionnement cette solution serait « charia compatible ».

Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.

Deux formes de SCPI sont possibles :

- SCPI à capital fixe : pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.

- SCPI à capital variable : à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Avant tout la SCPI est un outil de rendement : l’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.
La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans. Dans ce contexte la SCPI serait la solution adaptée pour les nombreux investissements de nos associations cultuelles à La Réunion.

Toutefois la SCPI est aussi utilisée comme une solution de valorisation : l’objectif de la SCPI de valorisation est de donner aux associés, à terme, lors de la liquidation du patrimoine, la valorisation du capital qu’ils ont investi à l’origine.  Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers. Il y a une distribution de revenus limitée car si l’on peut espérer des plus-values, le genre d’immobilier en cause est peu productif de revenus. La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

A côté de cela les divers dispositifs fiscaux existant en France ont autorisé des SCPI spécifiques :

Ä SCPI “ Malraux ” : l’objectif st de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite “ loi Malraux ”. Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés : le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. La durée de vie d’une SCPI “ Malraux ” est d’une douzaine d’années.

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SCPI “ Méhaignerie ” : l’objectif la SCPI Méhaignerie était de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal de la loi Méhaignerie. Cette loi n’est plus applicable, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI Méhaignerie, mais simplement gestion de l’existant. Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie. Ces SCPI ont une durée de vie de douze à quinze ans en général.

Ä SCPI “ Robien ” : Institué par l’article 91 de la Loi Urbanisme et Habitat, le régime « ROBIEN » prévoit, en faveur des Associés qui souscrivent, à compter du 3 avril 2003, au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI, une déduction au titre de l’amortissement de leurs souscriptions. Cette déduction s’applique sur option irrévocable de l’Associé exercée lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année de sa souscription, est égale à 8 % pendant les cinq premières années et à 2,50 % pendant les quatre années suivantes de 95 % du prix de souscription. Ensuite et tant que les conditions de loyers restent respectées, l’Associé peut continuer à bénéficier de la déduction au taux de 2,50 % pendant deux périodes triennales.
L’octroi de cet avantage est toutefois subordonné à la condition que 95 % de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, servent exclusivement à financer l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et à l’engagement de la Société de louer les logements acquis non meublés pendant 9 ans à usage de résidence principale des locataires en respectant les plafonds de loyers fixés chaque année par décret.
L’Associé de conserver la totalité de ses parts jusqu’à l’issue de la période de l’engagement de location souscrit par la Société pour le dernier logement acquis au moyen de sa souscription. Si l’Associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause par la reprise dans ses revenus, l’année où survient cet événement, de la déduction au titre de l’amortissement de sa souscription dont il a bénéficié.

Nous pensons que cette solution pourrait être étudiée dans le cadre des futurs investissements lourds que notre communauté est amené à réaliser dans les mois et les années à venir.

Souvenez-vous. En juin 2007, avec une décennie de retard, le journal Le Quotidien, pourtant leader à la Réunion, avait enfin sorti son site Internet mais avec une approche assez particulière : une politique du tout-payant pour une lecture du journal papier en mode flash au détriment de pages web classiques. Nous n'avions pas du tout aimé et nous avions expliqué pourquoi dans cet article.

Il y a quelque mois, Le Quotidien a proposé une deuxième version de son site : fini la lecture en mode flash, place à un site d'informations plus traditionnel. Mais, même si on a désormais accès aux titres, aux premières lignes des articles et à des photos, le reste reste payant. A mettre en parallèle avec Linfo.re et le pure-player Zinfos974 qui sont totalement gratuits, ainsi qu'avec Clicanoo qui propose la consultation gratuite des articles jusqu'à 7 jours après leur publication.

Aujourd'hui, Le Quotidien lance, ce qu'il qualifie de "nouvelle innovation technologique", la version Iphone de son site à cette adresse : iphone.quotidien.re  Quand on connaît l'engouement autour de ce téléphone, on peut saluer cette initiative sauf que c'est un échec flagrant !

Passons sur l'aspect graphique un peu désuet et sur le fait que je pensais pouvoir lire les articles en intégralité, ce qui n'est pas le cas mais cela reste dans la logique de leur politique et j'étais peut-être un peu trop optimiste.

Le vrai problème est ailleurs. Comme vous pouvez le voir sur l'image, ce site mobile donne un accès aux titres, aux premières lignes des articles et à une photo illustratrice. Si je veux lire la suite, il faut que je prenne la version papier à la page 8 ! Aucune possibilité d'acheter l'article directement, même pas un lien vers le site classique ! Ils ont tout compris aux usages nomades des internautes sur téléphone mobile. Avec Le Quotidien, pour s'informer, il faut marcher avec son journal et son portable ! Super cette "nouvelle innovation technologique" !

Bref, je dirai que ce site ne sert à rien, si ce n'est deux services intéressants actualisés en permanence : la météo avec photos des sites en temps réels et les informations routières avec notamment des images provenant des caméras de la direction générale des routes.

Conclusion néanmoins : une copie à revoir d'urgence !

Article du Monde

"Le Groupe Hersant Média s'apprête à céder le Journal de l'île de La Réunion (JIR), deuxième quotidien du département d'outre-mer. Des discussions engagées depuis plusieurs mois devraient aboutir à la vente d'au moins 50 % des parts sociales à un entrepreneur local, Abdul Cadjee.

Cet ex-chauffeur de taxi devenu millionnaire a bâti sa fortune dans les concessions automobiles, avant de se diversifier dans divers secteurs, dont l'immobilier. Il appartient à la communauté des Réunionnais musulmans d'origine indienne, qu'on surnomme familièrement en créole les "zarabes"Zinédine Zidane à La Réunion en 2004 pour inaugurer son hôtel Le Concorde. bien qu'ils ne soient pas originaires du monde arabe. Cet autodidacte s'est rendu célèbre dans l'île par un certain nombre de coups, comme l'invitation de Zinédine Zidane à La Réunion en 2004 pour inaugurer son hôtel Le Concorde.

Pour M. Cadjee, "il s'agit d'un projet intelligent et cohérent, qui pourrait se traduire progressivement par un rachat total du capital". "Je suis un chef d'entreprise local, j'aime les défis et j'ai un fils qui s'intéresse à la presse", explique-t-il pour justifier l'opération."

Son fils Hassen Cadjee à la tête du JIR ? Après ses succès dans l'automobile, l'immobiler et l'hôtellerie, il sera en tout cas intéressant de voir quel projet Abdul Cadjee a avec le JIR pour concurrencer le Quotidien.

Il sera aussi intéressant de savoir comment il garantira l'indépendance de la rédaction (problématique qu'on rencontre en métropole avec Le Figaro et son actionnaire majoritaire Serge Dassault).

Au passage, voici l'adresse du site du Groupe Cadjee : http://www.groupecadjee.com

Sur cette page, vous pourrez télécharger notamment un article de l'Express de février dernier intitulé : Abdoul Cadjee, le bourgeois qu'on n'attendait pas

Deux articles à lire sur Al-Kanz

- La finance islamique vraiment expliquée à tous

Article sur le nouveau site de Molwi Mohammad Patel, imam et professeur à Saint-Pierre, membre du Comité ACERFI (Audit, Conformité Et Recherche en Finance Islamique), structure de base en vue de l’élaboration du premier Shariah Board francophone.

- Première banque islamique en France en juin 2009 et sukuk d'un milliard d'euros

Extraits de l'intervention d'Houssen Issop-Mamode d'Acacia Finance dans le cadre d'une table ronde sur la finance islamique organisée par le CRCM le 31 mars dernier à l'Hôtel Bellepierre

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Est-il possible aujourd’hui, en France et à fortiori à La Réunion, pour un musulman, d'accéder à la propriété tout en restant fidèle à ses principes éthique et religieux ? C'est la question que beaucoup se posent et c’est une des raisons pour lesquelles nous sommes réunis aujourd’hui.

Ce qu’il faut garder à l’esprit, est que le besoin de financement de la communauté musulmane de la Réunion est dans un premier temps simple et traditionnel : acquisition de la résidence principale et acquisition d’un véhicule. L’impératif : emprunter l’argent nécessaire à ces investissements sans avoir à payer d’intérêts.

Comment pourrait-on procéder ? Il est évident qu’il faut recourir à des structures juridiquement adaptées. La solution des fonds d’investissement se révèle lourde etcompliquée à mettre en œuvre au regard du montant et du type de besoins.

Des structures plus légères existent et nous devons chercher de quelle manière et dans quelle mesure elles répondent ou sont adaptables aux impératifs de la finance « islamique ».

Grâce aux travaux déjà menés et à la mise en œuvre de solutions d’investissement « Charia compatible » par une banque et une compagnie d’assurance, La Réunion apparaît aujourd’hui comme un laboratoire.

Par cette démarche la volonté n’est pas d’adopter un comportement communautariste mais plutôt de parvenir à un comportement bancaire et financier normalisé qui ferait la synthèse entre des impératifs religieux et le système légal, financier et fiscal français.

Dans l’immédiat il semble qu’une banque s’apprête à mettre en marché une solution en direction de la clientèle musulmane : HSBC, qui contrôle le CCF en France, proposerait courant 2009 une solution assimilée à un contrat de leasing dans lequel la banque achète le logement au nom de son client et le lui loue pour une période maximale de vingt-cinq ans, au terme de laquelle le client devient propriétaire, à un coût équivalant à celui d'un prêt hypothécaire traditionnel.

Conclusion

Aujourd’hui les banques se contentent, dans certains cas, de procéder à des manipulations sémantiques, substituant un mot à un autre (« loyer » au lieu d’«intérêt », par exemple) ou introduisant des étapes multiples dans un montage (rédaction de deux contrats au lieu d’un seul), pour tenter en apparence, de respecter les stipulations de la Charia.

Force est de constater également que dans les pays européens où il est mis en œuvre, au final le prêt sans intérêt correspondant aux principes de la Charia revient plus cher (ou dans le meilleur des cas aussi cher) que le prêt avec intérêt conventionnel. Ce n’est certainement pas l’objectif recherché par l’Islam, quand il dénonce la pratique du Riba.

En fait, l'idée que l’on a en France de la finance islamique consiste plutôt aujourd’hui à dire : laissons quelqu'un lancer, et si l'expérience remporte un succès, éventuellement on suivra après…. C'est certes une vision pragmatique, mais frileuse.

J’ai la faiblesse de penser que cette vision pourrait changer si la pression de la demande se faisait de plus en plus forte, et surtout si des formules fiscalement optimisées et estampillées finance éthique plus qu’islamique étaient trouvées.

Souvenez-vous. Il y a un an, la finance islamique débarquait en France avec le lancement par la BFCOI (filiale réunionnaise de la Société Générale) de Shariah Liquidité, un placement financier respectant les principes de la finance islamique. La presse nationale s'en est même fait l'écho. En moins de trois mois, la banque a collecté 15,7 millions d'euros ! Un énorme succès.

Mais voilà la crise économique mondiale est passée par là et avec elle son son lot de déboires et d'incertitudes. Les marchés sont en baisse, notamment celui des matières premières qui concerne le placement Shariah Liquidité. Ce fond étant exposé aux baisses du marché, les clients pourraient perdre leur capital investi. La BFC a donc envoyé la semaine dernière un courrier à ses souscripteurs pour leur expliquer cela et leur demander de reprendre leur argent. Elle a également dans le même temps interrompu la commercialisation de son produit.

Même si la banque n'est pas responsable de la crise et qu'on peut louer ici sa prudence, c'est un peu un camouflet pour elle après tout le "tapage" fait autour de ce fond Shariah.

Il faut noter également que les solutions de placement n'intéressent qu'une minorité de personnes (10.000 euros de souscription minimum pour Shariah Liquidité !) et que la majorité de la communauté musulmane de la Réunion est plutôt en attente de financement et de formules de crédit Shariah compatible.

Mise à jour 12/04/2009

A lire à ce sujet sur Al Kanz le communiqué de la cellule de fiqh du centre islamique de la Réunion

"Le capital placé dans le SHARIA LIQUIDITE n’étant pas garanti, conformément aux impératifs du droit musulman, la banque française commerciale de l’océan Indien a ainsi, dans un souci de préservation des intérêts des investisseurs et de protection de la plus-value acquise, décidé de procéder au remboursement sans aucun frais des parts détenues pour l’ensemble des porteurs. Par conséquent, le CFCI vous informe que son avis de sharia compatibilité du SGAM AI SHARIA LIQUIDITE – Fatwa N°01‐10/07, datée du 19/10/2007– est suspendu à compter du 2/04/09."

On avait quitté Aziz Patel il y a un an en plein divorce avec Farah Caillé. Il lance demain 7 Magazine Réunion, un nouvel hebdo télé qui va concurrencer Visu et Télé Mag (dont la directrice de publication est son ancienne associée).

Via Zinfos 974

"Aziz Patel sort un journal concurrent, 7 magazine. Ce dernier sortira tous les mardis dans les kiosques à journaux et dès demain il est possible de le trouver dans toute l’île.

Pour le plus curieux, il est dores et déjà possible d’annoncer que le magazine proposera, à côtés des programmes télévisés satellites et hertziens, du people majoritairement, des soirées en photos et un best-of de l’actualité de la semaine.

(...)

Couvert de papier glacé, le magazine est pour le moment tiré à 15.000 exemplaires"

Les banques ne pretent pas d'argent ; elles le créént à partir de nos dettes !

Par ces temps de crise ou on entend beacoup parler de finance, l'Argent Dette est une animation très didactique de 55 min créée par Paul Grignon qui mériterait une plus large diffusion.

Via Al-Kanz :

Extraits :

"Consacrant son éditorial du 11 septembre dernier, “Le pape ou le Coran”, à la crise financière qui ébranle le monde et à la venue du pape Benoît XVI en France, Vincent Beaufils surprend. Revenant sur l’ouvrage d’André Comte-Sponville sur la morale et le capitalisme (Le capitalisme est-il moral ?), l’éditorialiste congédie le pape et les textes pontificaux… pour inviter à lire le Coran. “C’est plutôt le Coran qu’il faut relire”, écrit-il. “Car si nos banquiers, avides de rentabilité sur fonds propres, avaient respecté un tant soit peu la charia, nous n’en serions pas là.”

Ci-dessous un article d'Acacia Finance

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La Takaful (التكافل) est une assurance au sens islamique connaît un essor remarquable dans les pays musulmans, mais qui reste encore peu répandue en Europe. Pourtant il y a un réel besoin de couverture chez la communauté musulmane, qui n’est toujours pas satisfait. Il y a donc une réelle opportunité pour les assureurs à présenter une offre Takaful, c’est pour cela que de grandes compagnies européennes installées au Moyen Orient et en Asie du Sud Est ont travaillé sur le sujet et se préparent à lancer une mutuelle Takaful dans les pays de l’Union Européenne. C’est déjà le cas, comme souvent en finance islamique, au Royaume Uni.

¨ La Takaful qu’est ce que c’est ? L’idée de base est que l’adhérent à ce système de solidarité verse par tranches une somme donnée jusqu’à 60 ans. S’il décède avant 60 ans, ses héritiers légitimes reçoivent le montant versé jusqu’à la date du décès, les bénéfices accumulés à cette date et la somme qui aurait été payée s’il avait vécu jusqu’à l’âge de 60 ans. Ce dernier montant est déduit des bénéfices Moudharaba de tous les autres participants au système, d’où le terme de solidarité.

C’est donc un instrument financier qui permet de concilier les principes de l’assurance avec ceux du droit coranique : en théorie la Takaful est considérée comme une assurance coopérative. Selon la Shariah, pour qu’un contrat d’assurance soit acceptable du point de vue de l’Islam, il doit satisfaire les quatre critères suivants :

§ il doit être convertible en donation : les donations sont jugées acceptables par la plupart des écoles islamiques

§ il doit se fonder sur le principe islamique de la coopération

§ il ne doit comporter aucun élément assimilable à l’usure (l’intérêt)

§ le surplus éventuel doit être distribué aux assurés (en cas de résultats négatifs, la compagnie se réserve le droit de demander à ces derniers d’effectuer un paiement additionnel afin d’équilibrer les comptes).

Le principe de la donation représente une démarche nouvelle par rapport à l’assurance traditionnelle. Il est plutôt assimilable à l’assurance mutuelle.


À l’heure actuelle, il existe plus d’une trentaine d’assureurs islamiques implantés dans des pays comme la Malaisie, le Brunei, l’Arabie saoudite, le Qatar, la Jordanie ou le Yémen. Les contrats « Takaful » existants dans le monde à ce jour, pourraient dépasser les 7 milliards de dollars en moins de 15 ans.


¨ Quels sont les éléments nécessaires pour la création d’une mutuelle Takaful ?


Les principaux critères régissant la Takaful sont au nombre de quatre :


· Conseil religieux indispensable, (minimum 3 membres)

· Séparation des fonds des actionnaires et des fonds des sociétaires

· Engagement pour la distribution du profit technique aux sociétaires

· L’investissement doit se faire conformément à la Shariah


Le choix du modèle Takaful à adopter est important : la Wakala ou la Moudharaba ou une combinaison des deux. A noter que le Waqf pratiqué au Pakistan n’est pas encore adopté sur une grande échelle.

La Wakala : exprimée en pourcentage des primes, décidée annuellement et d’avance et rémunérant directement les frais de gestion de l’opérateur.

Le Moudharaba : pourcentage dans les profits repartis entre l’opérateur et le fonds des sociétaires, après déduction de toutes les charges techniques, frais de gestion et autres frais généraux.

Il faut savoir que la pratique la plus courante au Moyen orient est une combinaison des deux : Wakala pour la gestion technique et Moudharaba pour l’investissement. La résolution de l’Académie du Fiqh (décembre 1985 à Jeddah) n’a pas précisé le type du contrat le plus adapté pour les opérations de Takaful, mais on retrouve les modèles Wakala et Moudharaba.


¨ Quels revenus pour les actionnaires ?

· La rémunération de leur capital,

· La « Wakala » pourrait générer une marge une fois la vitesse de croisière atteinte,

· Le « Moudharaba » donnerait droit à une part dans les profits


¨ Conclusion : L’islam prône le partage équitable des risques et des bénéfices. A l’origine de la finance islamique, la forme de financement appliquée consistait à associer le prêteur et l’emprunteur. Ainsi un investisseur finançait une opération menée par un entrepreneur et partageait à égalité profits et pertes. Cette forme de finance associative inspira le système de commandite en droit français, puis la logique du capital risque.

L’existence de communautés musulmanes en Europe fait que l’offre Takaful est en préparation chez les compagnies européennes. Rappelons toutefois que la Takaful ne saurait se limiter à un produit ou une gamme produits mais plutôt être envisagée comme des valeurs qu’il faudra partager : le terme « Takaful » en arabe est synonyme de garantie mutuelle ou indemnisation entre membres d’un groupe. De ce fait, en aucun cas la Takaful ne saurait être noyée dans des considérations de pure rentabilité. Il s’agit d’un concept de protection : l’objectif premier consiste à donner à ses adhérents le meilleur service d’assurance et au meilleur coût.

Houssen ISSOP-MAMODE

Acacia Finance

http://www.acacia-online.com

Skype : acacia_finance