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Ci-dessous un article d'Acacia Finance, qui fait du consulting en stratégie financière et en investissement.

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L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l’on appelle “ associés ”). Dans son fonctionnement cette solution serait « charia compatible ».

Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.

Deux formes de SCPI sont possibles :

- SCPI à capital fixe : pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.

- SCPI à capital variable : à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Avant tout la SCPI est un outil de rendement : l’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.
La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans. Dans ce contexte la SCPI serait la solution adaptée pour les nombreux investissements de nos associations cultuelles à La Réunion.

Toutefois la SCPI est aussi utilisée comme une solution de valorisation : l’objectif de la SCPI de valorisation est de donner aux associés, à terme, lors de la liquidation du patrimoine, la valorisation du capital qu’ils ont investi à l’origine.  Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers. Il y a une distribution de revenus limitée car si l’on peut espérer des plus-values, le genre d’immobilier en cause est peu productif de revenus. La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

A côté de cela les divers dispositifs fiscaux existant en France ont autorisé des SCPI spécifiques :

Ä SCPI “ Malraux ” : l’objectif st de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite “ loi Malraux ”. Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés : le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. La durée de vie d’une SCPI “ Malraux ” est d’une douzaine d’années.

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SCPI “ Méhaignerie ” : l’objectif la SCPI Méhaignerie était de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal de la loi Méhaignerie. Cette loi n’est plus applicable, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI Méhaignerie, mais simplement gestion de l’existant. Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie. Ces SCPI ont une durée de vie de douze à quinze ans en général.

Ä SCPI “ Robien ” : Institué par l’article 91 de la Loi Urbanisme et Habitat, le régime « ROBIEN » prévoit, en faveur des Associés qui souscrivent, à compter du 3 avril 2003, au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI, une déduction au titre de l’amortissement de leurs souscriptions. Cette déduction s’applique sur option irrévocable de l’Associé exercée lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année de sa souscription, est égale à 8 % pendant les cinq premières années et à 2,50 % pendant les quatre années suivantes de 95 % du prix de souscription. Ensuite et tant que les conditions de loyers restent respectées, l’Associé peut continuer à bénéficier de la déduction au taux de 2,50 % pendant deux périodes triennales.
L’octroi de cet avantage est toutefois subordonné à la condition que 95 % de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, servent exclusivement à financer l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et à l’engagement de la Société de louer les logements acquis non meublés pendant 9 ans à usage de résidence principale des locataires en respectant les plafonds de loyers fixés chaque année par décret.
L’Associé de conserver la totalité de ses parts jusqu’à l’issue de la période de l’engagement de location souscrit par la Société pour le dernier logement acquis au moyen de sa souscription. Si l’Associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause par la reprise dans ses revenus, l’année où survient cet événement, de la déduction au titre de l’amortissement de sa souscription dont il a bénéficié.

Nous pensons que cette solution pourrait être étudiée dans le cadre des futurs investissements lourds que notre communauté est amené à réaliser dans les mois et les années à venir.