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Est-il possible aujourd’hui, en France et à fortiori à La Réunion, pour un musulman, d'accéder à la propriété tout en restant fidèle à ses principes éthique et religieux ? C'est la question que beaucoup se posent aujourd’hui.

Ce qu’il faut garder à l’esprit, est que le besoin de financement de la communauté musulmane de la Réunion est dans un premier temps simple et traditionnel : acquisition de la résidence principale et acquisition d’un véhicule. L’impératif : emprunter l’argent nécessaire à ces investissements sans avoir à payer d’intérêts.

Comment pourrait-on procéder ? Il est évident qu’il faut recourir à des structures juridiquement adaptées. La solution des fonds d’investissement se révèle lourde et compliquée à mettre en œuvre au regard du montant et du type de besoins.

Des structures plus légères existent et nous devons chercher de quelle manière et dans quelle mesure elles répondent ou sont adaptables aux impératifs de la finance « islamique ».

Grâce aux travaux déjà menés et à la mise en œuvre de solutions d’investissement « Charia compatible » par une banque et une compagnie d’assurance, La Réunion apparaît aujourd’hui comme un laboratoire.

Par cette démarche la volonté n’est pas d’adopter un comportement communautarisme mais plutôt de parvenir à un comportement bancaire et financier normalisé qui ferait la synthèse entre des impératifs religieux et le système légal, financier et fiscal français.

Par exemple pour faciliter l’acquisition de la résidence principale nous pourrions avoir recours à la solution bien connue de la SCI et de la location avec option d’achat. 2 solutions peuvent être imaginées :

- la société civile immobilière dans laquelle le locataire prend participation au capital et rachète au bailleur, les parts correspondant à son appartement ou sa maison,
- la location-accession, qui s'appuie sur le régime d'une loi de juillet 1984, selon laquelle l'accédant est locataire un certain nombre d'années et on lui propose d’acheter le bien avec une valeur d'option qui est définie au préalable.

La 1ère solution a été transposée en loi par la ministre du Logement Christine Boutin. Cela a donné lieu à la création d'une SCI d'accession progressive à la propriété (SCIAP) dans le cadre de la loi de l’ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006. Il n'y a pas à ma connaissance de SCIAP qui aurait été créée à ce jour.

La 2ème solution a été mise en œuvre par l’Etat en 2004, au travers du Prêt social location-accession (PSLA) : avec cette solution, l’Etat accorde un prêt conventionné qui permet au promoteur, ou directement au bailleur HLM, de construire des résidences qui sont alors proposées en location avec une option d'achat. Aujourd'hui, il y a des biens qui sont proposés un peu partout en France, où l'accédant peut louer un certain nombre d'années au terme desquelles le locataire peut lever l'option d'achat.

La contrainte majeure de ces 2 solutions de financement immobilier est la durée : en général la phase locative dure 4 ans pour des raisons fiscales. Dans la durée de la phase locative, le locataire doit constituer l'épargne nécessaire à la levée d'option avec ses fonds propres. Or pour cela il faudrait des durées de location d’au moins 9 ans et le cadre réglementaire semble le permettre.

L’autre contrainte réside dans le fait que les produits de finance islamique sont souvent basés sur 2 transferts de propriété, et leur validité juridique et fiscale oblige à supporter le coût d’une double taxation (deux TVA ou deux frais d’actes notariés).

Dans l’immédiat il semble qu’une banque s’apprête à mettre en marché une solution intermédiaire en direction de la clientèle musulmane : HSBC, qui contrôle le CCF en France, proposerait courant 2009 une solution assimilée à un contrat de leasing dans lequel la banque achète le logement au nom de son client et le lui loue pour une période maximale de vingt-cinq ans, au terme de laquelle le client devient propriétaire, à un coût équivalant à celui d'un prêt hypothécaire traditionnel.

Aujourd’hui les banques se contentent, dans certains cas, de procéder à des manipulations sémantiques, substituant un mot à un autre (« loyer » au lieu d’ « intérêt », par exemple) ou introduisant des étapes multiples dans un montage (rédaction de deux contrats au lieu d’un seul), pour tenter en apparence, de respecter les stipulations de la Charia.

Force est de constater également que dans les pays européens où il est mis en œuvre, au final le prêt sans intérêt correspondant aux principes de la Charia revient plus cher (ou dans le meilleur des cas aussi cher) que le prêt avec intérêt conventionnel. Ce n’est certainement pas l’objectif recherché par l’Islam, quand il dénonce la pratique du Riba.

En fait, l'idée que l’on a en France de la finance islamique consiste plutôt aujourd’hui à dire : laissons quelqu'un lancer, et si l'expérience remporte un succès, éventuellement on suivra après…. C'est certes une vision pragmatique, mais frileuse.

J’ai la faiblesse de penser que cette vision pourrait changer si la pression de la demande se faisait de plus en plus forte, et surtout si des formules fiscalement optimisées et estampillées finance éthique plus qu’islamique étaient trouvées.

Ecrit par : Houssen | mardi, 31 mars 2009

Je vous invite à consulter le site de la fondation Qurtuba au Quebec.
Je pense sincèrement qu'il y a de grandes leçons à en tirer pour les musulmans de la Reunion

Ecrit par : Muhammad | mercredi, 01 avril 2009

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